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雅居樂分析匯總(20200228)

 2019-06-19 20:33 · 來自iPhone

$雅居樂集團(03383)$ 地產公司里的雅叔一直很厚道,大家給雅叔的估值卻太不厚道[吐血]。是擔心雅叔的環保產業嗎?其實雅叔的環保產業做得很棒!
 
2月24日,綠地香港控股有限公司公告稱,與雅居樂同意成立合營企業共同開發位于云南昆明的項目。
 
 
據悉,綠地香港全資子公司昆明盛高、合營伙伴(云南雅居樂房地產開發有限公司)與合營企業訂立合營協議,合營企業的注冊股本總額緊隨交割后為8億元,其將由綠地香港和雅居樂分別擁有50%及50%股權。
 
公告稱,昆明盛高就合營企業的資本承擔總額預期將不超過約9.52億元。
 
資料顯示,合營企業主要從事目標土地的物業開發項目,地塊位于云南省昆明市西山區前衛街道辦事處的地塊(地塊編號為KCXS2017-4及KCXS2017-8)。
 
據觀點地產新媒體了解,上述兩宗地塊由雅居樂于2019年9月競得,總代價人民幣15.7億元,預計總建筑面積約26.1萬平方米,平均樓面地價約每平方米6010元。
 
目標土地使用權為70年(作市區住宅用途)及40年(作商業土地用途)。合營企業擬于四年內將目標土地開發為住宅及商業綜合項目。
 
合營企業的董事會將由五名董事組成,其中昆明盛高有權提名三名董事(其中一名為該董事會主席),合營伙伴有權提名兩名董事。
 
去年2月份出臺的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》指出,要充分發揮珠三角九市特色城鎮數量多、體量大的優勢,培育一批具有特色優勢的魅力城鎮,形成優化區域發展格局的重要支撐。產城融合是大灣區產業地產發展的趨勢,雅居樂借助粵港澳大灣區珠江東西兩岸的融合趨勢,以產城為載體,將逐步實現地區產業升級的發展構想。
 
作為國內較為成熟的產城運營商,雅居樂在產城融合方面具備空間規劃能力、產業聚集能力、平臺打造能力、產業和城市運營服務能力這四大能力,結合地區城市已有的自然基礎、資源、產業基礎,逐步推進產城融合、特色小鎮、工業聯動的創新打造,繼而發展成為雅居樂產業板塊的重要抓手。
 
 
粵港澳大灣區的民森迪茵湖小鎮就是一個典型的例子。該小鎮處于廣州南沙、珠海橫琴、深圳前海三大經濟自貿區所包圍的中心位置,位于粵港澳核心城市1小時交通圈。目前,雅居樂民森迪茵湖小鎮正持續引進各大科技企業進駐。在不久的未來,整個小鎮將形成“人口-產業-旅游”互融互生的內循環系統,為中山發揮“東承西接”產業聚集和升級的主要載體和最佳實驗基地。
 
環保、建設、教育、文化、旅游等產業都可以和地產融合并全新呈現,這在后地產時代不僅是很好的盈利模式,也為整個粵港澳大灣區的產業升級起到了推動作用。一直以來,堅持“以地產為主,多元業務并行”運營模式的雅居樂勢必在整個粵港澳大灣區產業升級中大有作為。誠如陳卓林所說,雅居樂未來最大的收獲或許在粵港澳大灣區。
 
按照雅居樂集團的設想,將在未來5年內建設出三條符合勒芒賽事要求的國際一級賽道及相關賽場配套設施,而這個賽道體系還將融合獨特的地域文化。
 
  為了打造出具有中國特色的勒芒模式賽事體系,雅居樂集團還將以引進相關賽事活動為基礎,打造出包含勒芒賽事場地、主題公園、商業配套、汽車后市場、旅游會議、健康及宜居融為一體的新型的城市賽道綜合體。
 
  預計在勒芒模式賽場投入運營后,將以賽場為主體配套賽事相關服務功能,每年舉辦多場經國際汽聯或中汽聯注冊的大型賽事及其它類別賽事及活動,實現以體育賽事帶動旅游,以及城市經濟發展的目標。
 
  千億文旅房企的夢想:打造中國的“勒芒”
 
  從勒芒賽車產業的選擇上看,雅居樂集團是眼光獨到的;從中國版勒芒小鎮的實施落地上看,雅居樂集團也是具備頂尖實力的。
 
  勒芒小鎮作為一個特色產業小鎮,在打造上相比于傳統“快錢”模式下的物業開發,存在兩個明顯的不同:一是項目運營周期長,從行業平均數據來看,一個產業項目完全成型往往需要8-10年的時間;二是項目運營難度大,按照雅居樂集團的設想,屆時中國的“勒芒”將會包含住宅、酒店、商業等數十種業態。
 
打造中國版的勒芒模式,雅居樂
 
  勒芒耐力賽要想順利落地中國,首先就要解決資產周轉,以及經營效率的問題。
 
  縱觀雅居樂集團的經典項目,會發現其并不是在簡單的蓋樓修建,而是進行深度地開發,并創設出獨特的小鎮文化,與當地的稅收、就業以及經濟發展融合在一體。
 
  從2009年至今,雅居樂集團已經先后打造出海南清水灣、云南原鄉以及西雙林語、江蘇茅山山湖城、廣西北海金海灣等一系列產業小鎮項目。以2009年打造的海南清水灣文旅項目為例,目前該項目直接或間接帶動了區域超1000億的大型投資項目,累計完成投資額超360億,累計納稅近218億,累計創造就業崗位3.5萬余個。
 
  雅居樂集團之所以在產業地產上能取得成功,與集團清晰前瞻的戰略定位密不可分。2019年,雅居樂文旅產業IP“樂活天地”誕生,具體分為“樂彩、樂動、樂養”三大系列產品線,分別涵蓋“生態旅游、休閑體育、健康養老”三種產業定位。
 
  “樂動”系列產品以體育產業為主,通過提供休憩體驗等方式,服務車迷球迷;“樂彩”系列產品則瞄準休閑度假和研學教育需求,打造國際親子度假綜合體;“樂養”聚焦康養,為老人提供康復養老服務,為母嬰提供健康管理服務,同時還有國際化逆齡抗衰服務等。
 
  中國版勒芒小鎮作為“賽車產業”與“地產”的結合,正是屬于雅居樂集團“樂動”產品線上的產品,無論是基于賽事本身,還是以此衍生出的產業鏈,與雅居樂集團的戰略定位是完全匹配的。
 
打造中國版的勒芒模式,雅居樂
 
打造中國版的勒芒模式,雅居樂
 
  按照雅居樂集團在體育產業的規劃,集團的目標是打造出世界頂級賽車場、豪華游艇會、國際足球營地、未來體育綜合體等,未來可以舉辦多項目冠軍級賽事培訓、樂享超級賽事等活動。
 
  比如雅居樂集團2017年攜手奧運冠軍劉國梁、王楠打造出的雅居樂威海冠軍體育小鎮,正是“體育產業+地產”的標桿之作。曾經不為人知的小鎮如今已逐漸發展成了崇尚乒乓球運動、推廣全民健身的示范新區。
 
打造中國版的勒芒模式,雅居樂
 
  從歷史來看,雅居樂集團有著打造產業的豐富經驗;從戰略來看,“汽車+”為外延的產業鏈與雅居樂集團的戰略布局完美契合。
 
  努力推動勒芒系列賽事未來在中國的落地,無疑將會綻放出頑強的生機與活力,成為雅居樂集團的又一標桿力作。
 
 
自2003年起,雅居樂教育集團進入教育領域,目前已在全國59個重點城市開辦、運營各類辦學項目200余所,業務覆蓋托育中心、幼兒園、中小學、大學以及素質教育、研學旅行、營地教育、教育科技信息化等八大領域,提供全學齡段、全教育產業鏈的教育產品及運營服務。經過16年的發展,如今雅居樂教育集團已成長為國內頗具規模的大型綜合性教育科技服務集團。
 
近兩年,國家出臺了一系列規范、支持民辦教育行業發展的政策。乘著時代“東風”,民辦教育行業的發展也進入了新的歷史階段。雅居樂教育集團決定更名換標,以“卓雅教育集團”之名開啟新的發展階段,打造獨立的教育品牌。
 
卓雅教育集團的信心和底氣,來自雅居樂教育集團16年的歷史沉淀,更來自于與雅居樂集團之間的“戰略協同合作伙伴關系”。未來,雅居樂集團將繼續為卓雅教育集團提供辦學項目、辦學資源、辦學場地,尤其是在高等教育的產、教、研深度融合方面,提供戰略支持與豐富資源。同時,卓雅教育集團也將為雅居樂集團各產業“訂單式”培養對口專業人才,并在雅居樂社區內對學前教育、中小學教育、素質教育和終身教育做好戰略性鋪排。
 
堅持立德樹人提升教育品質
 
 
圖為西南科技大學城市學院。新華網發
 
劉同朋介紹,卓雅教育集團緊緊圍繞“立德樹人”這一根本任務,在業已形成的全學齡段、全教育產業鏈的布局上,持續提升教育品質、做強教育產品、完善教育服務。
 
在教育產品方面,卓雅教育集團繼續發揮其在學前教育領域的優勢,進軍托育領域。劉同朋介紹,目前,卓雅教育集團已與雅生活集團達成合作,在社區內成立托育機構,并積極參與公立的或民辦普惠性托育中心的運營和管理。目前,卓雅教育旗下的“樂鯨靈”品牌已經在廣州、佛山、成都、沈陽開設了直營店,未來還將推出一個社區托育加盟品牌。
 
在高等教育領域,卓雅教育利用國家大力發展職業教育的利好政策,建立產教融合的綜合性平臺,培養適應產業轉型升級需要的、應用型高技能人才。目前,卓雅教育集團全面參與舉辦了西南科技大學城市學院、合肥財經職業學院兩所高校,并在兩校探索了多種產教融合的模式。例如,合肥財經職業學院正在申報學前教育專業,其獨特優勢就是卓雅教育集團擁有100多所幼兒園。兩者結合,既能滿足學前教育專業教學教研的場景需求,也能滿足學生在實習、就業方面的落地需求。
 
此外,劉同朋特別談到,科技是推動教育行業發展的重要工具和推動器,卓雅教育集團正在積極探索“教育+科技”,在下屬的辦學項目建設中引入AI技術、大數據分析、智慧校園、智慧課堂和智能課堂。
 
不忘教育初心牢記育才使命
 
 
圖為合肥財經職業學院。新華網發
 
劉同朋表示,他對中國民辦教育行業的發展前景、對卓雅教育集團的未來充滿信心。
 
“辦好教育,沒有情懷是不行的,但光有情懷沒有資源,也很難實現可持續發展。”他認為,只有既符合國家政策的監管要求和倡導方向,又具備教育情懷和雄厚產業資源協同的教育企業,才能走得更遠。
 
從雅居樂教育集團2003年進入教育行業,到2019年以“卓雅教育集團”開啟發展新局,劉同朋所說的“教育情懷”始終未曾改變,不斷傳承與發展。
 
“我們的使命是,培養具備國際視野、中國夢想的精英人才。我們企業的愿景是成為中國精英教育專家。而精英,不僅意味著優秀,更意味著責任。”劉同朋說。
 
正因為意識到這份責任,卓雅教育集團多年來積極投身到教育公益事業中,參與了為汶川地震災區學校送教送課、對貧困地區進行對口幫扶等公益活動。
 
從2019學年開始,卓雅教育集團發起一項名為“益心?益行”的專項公益行動,發動下屬200余個辦學項目、7000余名教職員工和60000多名學生,開展六個Yi(即“益”)活動,在學生心中播撒公益的種子、提升他們的公益素養,讓他們以實際行動回報社會。
 
劉同朋說,卓雅教育集團將牢記教育的初心,立足教育的本質,提供最優質的教育,成為教育領域的“百年老店”,為國家培養更多具備國際視野、中國夢想的精英人才。
 
 
觀點地產網 作為一門有系統地管理的業務,雅居樂商業正闊步前行。
 
  2017年,雅居樂在多元化產業方面邁開步伐,提出“1+N”發展策略。隨后,雅生活、環保、教育、房管等八個業務集團相繼成立,商業管理集團就是其中之一。
 
  “我們是把原來傳統住宅以外的所有含商業,包括寫字樓、購物中心、社區商業、酒店、高爾夫球、文旅,還有游艇會等等,整合在一起,成立一個專業化的集團來運作這類商業資產。”李迪在接受觀點地產新媒體專訪時這樣回憶。
 
  作為雅居樂商業管理集團副總裁兼商管公司總經理,李迪負責協管集團及下屬各管理公司業務。
 
  “首先是寫字樓全鏈條運營服務商,其次是購物中心,還包含了社區商業,第三就是酒店,第四個就是文旅及高爾夫球會。”李迪指,雅居樂商業未來會聚焦這四個板塊。
 
  與寰圖合作,開拓商務辦公服務領域
 
  雅居樂商業管理集團,與寫字樓全鏈條領先運營商寰圖集團強強聯合,共同開發運營高端寫字樓和聯合辦公業務,涵蓋寫字樓開發設計管理、商務辦公空間運營、寫字樓資產管理三大板塊。目前在北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安、香港及越南胡志明市擁有25個項目,管理總面積超50萬平方米。
 
  李迪表示,雅居樂由此進入寫字樓全產業鏈這個領域, 與寰圖一起建立寫字樓服務管理體系,共同打造一個新環境,業務包括從寫字樓前期的設計定位,到工程、招商運營,直至資本化退出,會全面去管理。
 
  對于商務辦公服務,李迪稱目前既有挑戰亦有機遇,因為最近WeWork等聯合辦公品牌商的風波正促使市場回歸理性,這為雅居樂商業打開了新的空間。另外,目前在中國寫字樓領域可能還沒有出現運營領軍品牌,這個空白代表一片藍海。
 
  社區商業和文旅底色
 
  底商可能是雅居樂目前面積最大的存量商業。
 
  談到目前國內的商業環境,李迪表示傳統的“以住養商”模式,正面臨住宅市場受限的影響,“用住宅開發商的現金流反哺商業,其實是把商業和住宅風險捆綁在了一起。”但目前新地塊出讓條件普遍設限,商業指標龐大,這要怎么辦?
 
  社區商業可能是雅居樂一個新專注點,李迪介紹:“去年10月份,我們的一個鄰里型購物中心開業了。”該項目為位于廣州市番禺市橋的雅居樂·鄰里時光,是雅居樂商業管理集團首個一站式社區mall。
 
  “另外一塊是我們的社區底商,我們去打造一個叫雅遇里的產品線。”李迪繼續說,雅遇里提供了一套如何運營社區底商的解決方案。
 
  雅遇里包含超市、便利店、銀行及、餐飲一些美容美發或生鮮集市等業態,再者根據樓盤的需求,根據業主的需求實現點單式的開發,并最后形成一種標準化的產品系。“我們會有五個商家為一組的組合,或八個為一組的組合等。”
 
  “我們會把一些傳統的痛點給去刷洗掉。”李迪說,雅遇里能解決滿足業主生活配套和開發商回籠資金之間的矛盾。“以前很多的做法是完全不聞不顧,全部能賣多少。但我們以招商為主,招商完成后可以帶租約賣。”
 
  或者采取“售后返租”的模式,“售后返租”是目前一個主流的解決模式,“我們把商鋪經營權統一到商業集團中來,統一打造經營,將來有一個良好的狀態,再把這條街交給各自的業主。”
 
  “我們現在也接了很多外部的輕資產輸出管理,包括有跟國企合作,也有跟大型房地產商合作。”李迪認為,雅居樂尤其在社區商業方面應該是比較突出的,他也在這里看到市場機遇和空白點。
 
  文旅同樣是重點,文旅對于雅居樂來說既是傳統產業,又是全新的商業業態,從海南清水灣到云南騰沖原鄉,雅居樂在文旅地產方面積累了大量的經驗。
 
  從文旅地產繼續深耕,雅居樂未來將更重視打造旅游產品的持續吸引力和運營的持續創新力,不斷提升產品質量,提升運營收入。
 
  以寫字樓、社區商業、文旅等為拳頭,雅居樂商業管理集團未來拓展方向會聚焦一二線城市,以大灣區、長三角等片區作為重點拓展區域,積極開拓一線城市周邊城市的市場機會,并逐步深化三四線省會城市的布局。
 
  “由于一二線城市的商業體量、人均商業面積已接近飽和狀態,另外商業項目同質化嚴重,競爭激烈,拿地成本高。”李迪表示,所以對于雅居樂來說,未來如何進行差異化競爭,打造自身項目特色是關鍵。
 
  以下為觀點地產新媒體對雅居樂商業管理集團副總裁兼商管公司總經理李迪先生的專訪實錄:
 
  觀點地產新媒體:面對復雜的外部環境和政策變化,當前中國商業地產的發展會受到什么影響?這些影響是好是壞?您認為商業地產的新格局形成了嗎?
 
  李迪:2019年以來,隨著經濟增速放緩、中美貿易摩擦、商辦類項目限購政策及電商市場崛起等內外部因素,對商業的沖擊愈發強烈。另外,在經濟結構的持續優化、新技術的迭代升級以及消費新趨勢等共同作用下,商業地產行業的變革與調整步伐進一步加快。
 
  企業布局方面,商業地產企業深化都市圈戰略,聚焦核心城市群和都市圈,分享城市發展紅利,積極拓展核心城市外圍潛力區域。
 
  發展產品方面,企業都試圖通過精準定位與運營升級打造個性化體驗和差異化品牌,搶奪消費者時間的爭奪戰,提高消費者的購物頻率和購物時間。
 
  資金方面,國內商業地產積極試水資產證券化,REITs在儲架發行、可擴募化等方面不斷創新,為標準化REITs的落地夯實基礎。在資本方面,商業地產企業、商業經營企業之間的資本收購依然很活躍,企業間整合機會不斷顯現。
 
  面臨眾多的不確定性,商業地產行業已經進入調整和高度競爭期,但總的來說對于行業的迭代升級和長遠發展還是有益的。隨著市場中的各類參與主體不斷調整和完善自己的發展路徑,把握政策走向和市場需求,新的商業格局會越來越清晰。
 
  觀點地產新媒體:以往,中國商業地產發展的最大問題是缺乏人才和經驗不足,資金和投入方面反而有競爭過度、同質化、泡沫化的說法,現在還存在這些問題嗎?您認為“以住養商”的模式,未來是否會發生改變?
 
  李迪:可以說人才和經驗的不足、同質化和泡沫化的問題目前仍然存在,但內容其實是有變化的。以前人才和經驗的不足更多體現在商業地產的開發運營,主要是“前端”,現在的不足更多是在商業地產的資本運作和資產證券化,主要是“后端”。而同質化和泡沫化主要是體現在一些人口導入不足的三四線城市。
 
  傳統的“以住養商”模式,面臨住宅市場受限,現金流受阻;新地塊出讓條件設限,商業指標龐大;商業價格水漲船高。最大的特點是政策導向性明顯,開發商業大多是被迫從“商”。另外用住宅銷售的現金流去實現商業滾動開發的方式,適用于房地產行業的上升時期;商業地產資金回流周期長、速度慢,需要很長一段時間的培養才能將商業經營做好,在財務策略上需要保守穩健,由于出售和持有比起來,前者短期見效快,可以迅速把風險轉嫁市場,所以大部分企業采取全售或部分持有主力店,部分銷售模式。
 
  用住宅開發商的現金流反哺商業,其實是把商業和住宅風險捆綁在了一起,一旦市場遭遇調控,整個項目必受影響。未來這種模式必將改變,因為商業的本質是金融,只有在拿地之前就考慮好整體的資金來源和退出機制,商業才能實現更加良性的運作和發展。
 
  觀點地產新媒體:去年“十一”,雅居樂商業管理集團旗下首個社區Mall鄰里時光在廣州番禺市橋全新開業,這一項目當前運營情況如何?雅居樂商業管理集團在社區商業方面還有哪些落地項目?對于社區商業的未來發展您是如何看待的?
 
  李迪:雅居樂番禺市橋鄰里時光項目是去年2018年10月1日全新開業,項目體量2.2萬㎡,是雅居樂商業管理集團旗下首個社區MALL,目前項目整體出租率達99%,引進KFC、百佳永輝超市、中影星海影院、古德菲力健身、伊麗匯、易貝樂少兒英語等主力店,服務于周邊居民,月均客流量穩定在30萬人次。
 
  除此之外,雅居樂商業管理集團相繼還在成都、揚州、威海、海南等城市落地更多社區商業項目,涵蓋購物中心、社區底商、商業街等商業形態,未來將有約30萬方的商業體量入市,進一步為業主提供便利的生活配套和服務。
 
  隨著城市化進程的加快,社區商業的需求也越來越多。有分析統計顯示,到2030年中國城市化率將達到66%-67%,預計未來每年將有1200萬-1400萬人口進入城市,中國將形成約2萬個新的社區。為社區居民日常生活提供服務的社區商業,也必將迎來發展的黃金時期。目前,我國的社區商業還處于起步階段,未來的發展具有更大的潛力和市場機會。
 
  觀點地產新媒體:雅居樂商業管理集團主要項目覆蓋50多個城市,在管項目超過100個,那接下來會往哪些城市拓展?您覺得一二三線商業地產的機會有何不同?
 
  李迪:雅居樂商業管理集團未來拓展方向會聚焦一二線城市,以大灣區、長三角等片區作為重點拓展區域,積極開拓一線城市周邊城市的市場機會,逐步深化三四線省會城市的布局。
 
  由于一二線城市的商業體量、人均商業面積已接近飽和狀態,另外商業項目同質化嚴重,競爭激烈,拿地成本高,所以對于一二線城市的商業項目來說,如何進行差異化競爭,打造自身項目特色是成敗關鍵。
 
  目前,三四線城市人口占全國城市人口超過一半,但購物中心卻占全國的不到20%。隨著城市的發展,未來三四線人口會逐漸增加,居民的收入的提升,帶動日常消費,助力城市商業發展。對于三四線城市的商業項目來說,需專注于項目的不可替代性,植根于客群的日常需求,打造自身核心競爭力,獲取客群認同感。

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